Чехія – одна з небагатьох країн колишнього соціалістичного табору, де була введена масова програма приватизації. Це одна з програм, характерних для перехідної моделі економіки. Такий принцип безкоштовного наділення громадян частиною державної власності не став загальноприйнятним по всій території Східної Європи. Найширше ця модель застосовувалась у Чехословаччині (після розвалу республіки – у Чехії), Росії, Литві та Монголії. У багатьох інших країнах ця програма проводилася пізніше.^[1] Також необхідно знати, що у Чехії частина нерухомості була передана приватним власникам у результаті реституції. Так само, на території країни є квартири, що перебувають у кооперативній власності, державній та державно-кооперативній.^[2] У результаті цього процедура придбання житла (будинку або квартири) змінюється у кожному окремому випадку. Більш детально ознайомитися з інформацією про тип власності об'єкту можна на сайті Чеського кадастрового управління. Кожна угода з об'єктом нерухомості фіксується у Кадастрі нерухомості.

Кадастр Нерухомості Чеської Республіки – ключовий державний заклад, що здійснює контроль за порядком реєстрації об'єктів нерухомості на землі Чехії, постановку їх на облік, внесення змін на кожний вид нерухомості або на земельну ділянку. Усі іноземці, котрі проживають на землі Чехії або які збираються переїхати туди зі статусом посвідки на проживання зіштовхуються з цим закладом.

Під час звернення до консульства Чехії, іноземний громадянин має надати документ (договір оренди) нерухомості для проживання у Чехії. Одночасно з цим до договору оренди прикріплюється виписка на відмічений у договорі об'єкт нерухомості з даними адреси місця розташування, даними власника та даними усіх попередніх власників. Так само, новий власник має довести, що знає усю історію переоформлень будинку, і про участь попереднього хазяїна в іпотечному кредиті або судових вирішеннях суперечок; про документацію з точними розмірами та типом побудови об'єкту. Будь-який об'єкт нерухомості має ще й внутрішній кадастровий номер (list vlastnictv).

Ще одним ключовим пунктом під час пошуку об'єкту має стати перевірка на юридичну чистоту підібраного будинку. Це більшою мірою стосується вторинного ринку нерухомості. У випадку самостійного пошуку – майбутній власник має право вимагати виписку з Кадастру нерухомості (яка гарантує юридичну чистоту) у продавця або звернутися індивідуально до Кадастру нерухомості з конкретною адресою об'єкту. За таку послугу необхідно сплатити державне мито у сумі 100 крон за один роздрукований аркуш. Якщо надається виписка про вторинне житло, ймовірно, інформація буде міститися на декількох аркушах. Отримати цей документ (виписку) можна в одному з філіалів чеської пошти (відділення, що надає такий вид послуг) або в одному з міських управлінь (Mstska ast). Документ складений чеською мовою. Тому для кращого розуміння деталей – бажано звернутися за консультацією до україномовного (російськомовного) нотаріуса чи юриста.

Треба бути уважним, коли будинок усе ще залишається об'єктом судового позову. За таких умов краще не сплачувати першого внеску (заставу). Після сплати стане потім досить важко повернути будинок через суд. Захистити права іноземного громадянина у судовій справі проти чеського хазяїна вартує занадто дорого і може бути програшною справою.

Усі квартири в Чехії позначені подвійною кількістю червоного та синього кольору. Перше число, позначене червоним кольором, вважається основним. Безпосередньо під цим номером об'єкт нерухомості міститься у Кадастрі нерухомості. Друге число, синього кольору, вважається порядковим номером для поштових та цивільних служб Чехії. Ними визначаються листоноші під час доставки пошти адресатам, самі мешканці та приїжджі. Коли вказують адресу в документах або під час надсилання пошти, краще писати обидва облікових числа. Повноправним власником нерухомості можливо стати лише після того, як фізична або юридична особа внесені, як власник, до бази Кадастру нерухомості по придбаному об'єкту нерухомості.^[3]

На території Чеської Республіки купівля нерухомості є досить вигідною справою. За прогнозами аналітиків, ціни на нерухомість у Чехії впадуть до кінця 2010 року у середньому на 10% ( в Іспанії та Греції – на 15%). В інших країнах Євросоюзу, навіть при позитивних показниках у економіці, подорожчання житла так само не планується.

Найперспективнішими залишаються у Чехії найближчі околиці Праги та курортне місто Карлові Вари. Враховуючи жорсткі антикризові заходи, які вживає Євросоюз, цінове дно на ринку європейської нерухомості вже буде досягнуте до кінця 2010 року.

Після вступу Чехії до Євросоюзу, нерухомість стає особливо привабливою для інвестицій, оскільки на сьогоднішній день, у порівнянні з іншими країнами ЄС, нерухомість у Чехії є найдешевшою. Щоправда, існує досить значне обмеження. Іноземець не має право придбати чеську нерухомість на свій паспорт, як це можливо у Хорватії чи Ізраїлі. Саме тому будинки, квартири та об'єкти для бізнесу іноземці оформлюють на чеську фірму, власниками якої вони і є.

Одна з вигідних сторін у цій справі – можливість списувати витрати на житло за рахунок фірми. З одного боку, це збільшує витратну частину, а з іншого - вже є підставою для "ненульового" балансу. Так само факт, що власником нерухомості є чеська фірма – повноправний суб'єкт юридичного права, повною мірою підстраховує інвестиції у конкретний об'єкт нерухомості.

Усі справи з нерухомістю починаються з Кадастру нерухомості. Будь-яка нерухомість у Чехії зареєстрована у кадастрі за своїм місцем розташування. До кадастру вносяться відомості про власників нерухомості та зміни у цих відомостях. У випадку купівлі об'єкту нерухомості треба упевнитися у тому, що предметна нерухомість насправді належить тому, хто видає себе за її власника. Так само необхідно переконатися у тому, що нерухомість не є предметом прав третіх осіб. Хазяїн квартири може мати іпотеку на квартиру і у випадку, якщо іпотека не сплачена, банк може продати квартиру і з отриманої суми сплатити борг. З переходом права власності на квартиру, переходить і закладне право банка (права банка, пов'язані із об'єктом застави (квартирою)) на квартиру.^[4]

Крім того, не зайвою буде інформація про інші обмеження прав власності. Зокрема, про право попереднього власника на пожиттєве проживання у квартирі. Таке право переходить на нового власника об'єкту. Неприємним може виявитися і право переважної купівлі. Батьки можуть подарувати сину/ дочці квартиру, але залишити за собою право переважної купівлі (на той випадок, якщо син/ дочка захочуть продати квартиру без їхньої попередньої згоди). Право переважної купівлі у випадку продажу квартири не припиняється. Покупець купує таку квартиру, батьки можуть подати судовий позов, і суд з великою ймовірністю вирішить справу на користь батьків.^[5]

За результатами аналізу ринку нерухомості, у 2010 році значно виросла кількість укладених угод купівлі-продажу. За перші 3 місяці 2010 року вже укладено угод на 5 млрд. крон. Для порівняння: у першому кварталі 2009 року було укладено угод на 1,8 млрд. крон.

Попит на нерухомість у країні значно підвищився, як засвідчує міжнародна аналітична та консалтингова компанія Knight Frank . Через нещодавню кризу 2008-2009 років на ринку склалися привабливі ціни на об'єкти різного виду. Оскільки подібна ситуація не буде тривати довго, інвестори намагаються вкласти свої кошти якомога вигідніше. Загальний обсяг угод у сегменті комерційної нерухомості у Чехії, укладених у першому півріччі 2010 року, вже сягнув 190 млн. євро. За підрахунками, у цьому році кількість угод у 2,5 рази більша, ніж минулого року.

Так само, компанія Cushman & Wakefield відмічає жвавий інтерес до комерційної нерухомості у всій Європі, особливо з боку іноземних інвесторів, котрі прагнуть розширити свої активи в інших країнах. Особливим попитом користуються активи вищої категорії на головних ринках, де падіння цін було найбільш відчутним: це Велика Британія, Німеччина, Швеція, Франція, Нідерланди, Чехія та Польща.

Згідно з прогнозами аналітиків компанії Cushman & Wakefield, у другому півріччі 2010 року активність інвесторів буде спрямована на Середню Європу, - головним чином, на Чехію та Польщу, як заявив Джеймс Чепмен, керівник інвестиційного відділення по Чехії та Словаччині.^[6]

На Україні сьогоднішній ринок нерухомості підходить, головним чином, активним інвесторам, які спеціалізуються на девелопменті (діяльність із просування проектів, пов'язаних з нерухомістю ). Стосовно тих небагатьох якісних об'єктів на ринку нерухомості, - ціна, яку за них просять власники перевищує ту ціну, яку може запропонувати інвестор. За словами Сергія Сергієнка, управляючого партнера українського представництва консалтингової компанії CB Richard Ellis, ІІ та ІІІ квартали 2010 року мають стати поворотними для інвестування у нерухомість, оскільки вже завершаться кілька інвестиційних транзакцій, розпочатих раніше. У свою чергу, Петро Радчук, віце-президент ТОВ "КДД Групп" відзначає, що розраховувати на повернення інвестицій в Україну дозволяє те, що український ринок вже сягнув свого "дна" (стабілізувалися ціни на житло та орендні ставки) і у другій половині 2010 року може відновитися зростання ринку.^[7]Тоді й слід очікувати перших закордонних інвестицій.

Прес-служба
ДП "Інформаційний центр"